原告诉称
陈某娟向本院提出诉讼请求：1.判令孙某杰向我支付北京市东城区一号房屋的售房款150万元；2.判令孙某杰向我支付违约金150万元。
事实与理由：2017年9月2日，我与孙某杰签订《卖房协议书》，约定当北京市东城区一号房屋售出后，我获取所售房款中的150万元，剩余房款全部归孙某杰所有。据我了解，上述房屋在2018年10月孙某杰已通过中介公司出卖给案外人，房屋已完成过户手续，孙某杰已收取了相应房款，但孙某杰一直未按《卖房协议书》的约定向我支付150万元售房款，我多次要求孙某杰支付售房款，但直至今日，孙某杰一直未予支付，为维护我的合法权益，现诉至法院，请求法院支持我的诉讼请求。
被告辩称
孙某杰辩称，不同意陈某娟的诉讼请求。双方所签房屋买卖协议无效，协议是我被迫签订的。涉案房屋是我借用陈某娟的名义买的，购房款都是我出的。陈某娟没有按照双方协议的约定配合卖房。
法院查明
孙某（已去世）与陈某娟曾系夫妻，二人于2005年离婚，二人育有孙某芳、孙某杰。
2001年11月22日，陈某娟作为被安置人与危改单位北京D公司（以下简称D公司）签订《危旧房改造回迁安置协议书》约定,D公司对陈某娟所住用的房屋进行危改拆迁。陈某娟住址北京市崇文区H号，在危改区内有私房一间，使用面积11.7平方米，建筑面积15.56平方米，正式户口六人，安置人口六人，分别是户主孙某，之妻陈某娟，之女孙某芳，之子孙某杰，之外甥杜某，之外孙孙某某（孙某芳之子）。根据危旧房改造的有关规定，陈某娟自愿购买崇文区崇一号三居室一套，陈某娟实际向D公司交纳购房款及公共维修基金共计130545元，其中一次付款30545元，贷款100000元。
2004年12月20日，陈某娟取得涉诉房屋所有权证，该房屋按经济适用房管理。《危旧房改造回迁安置协议书》原件、《危旧房改造回迁购房补充协议书》原件、《物业管理委托合同》原件及涉诉房屋所有权证原件均由孙某杰保管。
2005年2月16日，陈某娟与孙某离婚。同日，该二人签订《离婚协议书》达成协议如下：双方有一男一女孩均已成家独立生活；财产均归女方所有；双方无债务。双方对以上协议均无争议。
2013年7月7日，陈某娟出具《房屋付款证明》称，北京市崇文区一号系2001年的回迁房，房主姓名陈某娟，付款人孙某杰，首付款约3.5万元，贷款10万元，由房主之子孙某杰支付的月还款约650元左右每月，2001年至2013年6月累计支付月供约96285元，拆迁期间租的三居室月租约每月3500元，后换为二居，至今日所有支出合计约30万元人民币，以上情况属实。
2017年8月8日，孙某杰与陈某娟签订《卖房协议书》，协议书载明二人系母子关系，因孙某杰无资格做购房贷款申请，二人协商一致，约定孙某杰一人出资全额购房，但借用陈某娟名义购买房屋一套，实际付款人为孙某杰，双方针对上述事宜，自愿达成协议如下：孙某杰于2001年11月出资人民币约5万余元（首付款5万余元，贷款10万元）购买位于北京市崇文区一号房屋一套，借用陈某娟的名义，以陈某娟的名义对外签订房屋购房合同，房屋购买后登记在陈某娟名下，但贷款合同的借款人是孙某杰，陈某娟是担保人，孙某杰承担所有购房款。但陈某娟无论何时，均承认如下事实：该房屋由孙某杰一人出资全款购买，购房合同和房屋产权证原件、付款证明、发票及办理该房屋购买、登记等全部手续、文件均由孙某杰持有和保管。
双方就同意出售上述房屋达成以下共识：房屋售出后孙某杰一次性付给陈某娟150万元，作为陈某娟租房、看病补助、赡养费等一切费用。孙某杰支付150万元后不再负责陈某娟、孙某发生的任何费用（包括如生活开支、看病、养老等所有赡养费用），孙某杰与家庭成员间相互不再有任何经济纠纷，陈某娟、孙某如产生债务与孙某杰无关。
2017年9月2日，孙某杰与陈某娟再次签订《卖房协议书》，协议书载明二人系母子关系，因孙某杰无资格做购房贷款申请，经协商一致，约定孙某杰一人出资全额购房，借用陈某娟名义购买房屋一套，而房屋实际付款人为孙某杰，借用陈某娟的名义借名买房，以陈某娟的名义对外签订了房屋购房合同，房屋购买后登记在陈某娟名下，贷款合同的借款人是孙某杰，陈某娟是担保人，孙某杰承担了所有购房款。双方自愿达成协议：1、当该上述房屋售出后，陈某娟获取所售房款中150万元，剩余房款全部归孙某杰所有。陈某娟所得售房款150万元作为陈某娟家庭成员的全部安置费，包括陈某娟、孙某的租房、生活费、赡养费等一切费用；
2、当该上述房屋售出后陈某娟收到150万元后，孙某杰不再负责陈某娟、孙某发生的任何费用，孙某杰与陈某娟所有家庭成员间相互不再有任何债务、经济纠纷，陈某娟、孙某如产生债务与孙某杰无关；……，陈某娟应积极配合，无论房价是持续下降或涨幅，陈某娟所得售房款都是150万元人民币，孙某杰所得始终为售房款付给陈某娟150万元之后所剩的全部房款。……双方签字后生效，陈某娟权利是当该房售出后最先得到150万元房款，其余房款归孙某杰所有，孙某杰的权利是选择合适的时间、价格售出该房，处理售房中的具体业务流程。以上协议双方都不得违反，如陈某娟签约后不同意卖房或不配合卖房或把房款据为己有等则属违约，孙某杰卖房后不能先让陈某娟收到150万元房款，则属违约，如有违约，违约方需赔偿未违约方全部所得房款（违约方须退回全部所得）。
协议为二人关于处置该房的最终协议，其他协议无效，以此协议为准。该份协议在落款处除孙某杰、陈某娟签字外，另有孙某作为公证人签字，2017年11月13日，涉诉房屋抵押登记被注销。
2018年1月2日，因认为陈某娟拒绝履行《卖房协议书》，孙某杰将陈某娟诉至北京市东城区人民法院，要求陈某娟协助将涉诉房屋过户至孙某杰名下，陈某娟在该案中抗辩称，涉案房屋是其向孙某杰借款购买，双方并非借名的关系，《卖房协议书》是在不情愿的情况下签订的，在签订《卖房协议书》后全家人都反对出售涉案房屋。后北京市东城区人民法院经审理，判决陈某娟于该判决生效后十五日内协助孙某杰将位于北京市东城区一号房屋过户至孙某杰名下。判决作出后，双方均未上诉。
后孙某芳、孙某某以《卖房协议书》签订未经其同意，上述判决侵犯其合法权益为由，向北京市东城区人民法院提起第三人撤销之诉，要求撤销之前判决书，北京市东城区人民法院经审理认为，孙某芳、孙某某虽为涉诉房屋的被安置人，并非原审案件的必要共同诉讼人，亦不享有房屋的所有权，孙某杰作为实际产权人取得房屋的不动产权证书并未损害孙某芳、孙某某的被安置利益，判决驳回了孙某芳、孙某某的诉讼请求。
2018年8月，孙某杰依据判决书将涉案房屋过户登记至孙某杰名下。2018年9月，孙某杰及其妻子赵某以夫妻间不动产转移登记为由，申请将涉案房屋转移登记至赵某名下。后，赵某将涉案房屋以875万元的价格出售，现涉案房屋已登记至买受人名下。
裁判结果
驳回原告陈某娟的诉讼请求。
房产律师靳双权点评
无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。从陈某娟与孙某杰签订《卖房协议书》的内容看，双方约定出售房屋后，全部售房款均由陈某娟和孙某杰享有，协议实质是对全部房屋利益进行了分配，但双方签订协议时并未征得涉案房屋其他被安置人的同意。虽然孙某芳、孙某某等被拆迁安置人不是涉案房屋的所有权人，不享有涉案房屋的所有权，但孙某芳、孙某某作为涉案房屋的被安置人，其应享有涉案房屋的安置利益，在未征得孙某芳等被安置人同意的情况下，陈某娟、孙某杰无权就涉案房屋全部利益的分配私自签订协议，被安置人亦未就协议进行追认，在相关权利人未追认的情况下，陈某娟依据《卖房协议书》主张孙某杰支付其房款150万元，法院不予支持。
但陈某娟系涉案房屋的被安置人，其享有的相关利益可另行予以解决。另外，从《卖房协议书》签订的背景看，上述协议是在房屋登记于陈某娟名下时签订的，陈某娟、孙某杰彼此互负义务，按上述协议的约定，陈某娟负有协助孙某杰办理授权公证，协助其出售房屋的义务，但此后此份协议并未履行，陈某娟并未履行合同的相关义务，孙某杰亦未再要求陈某娟按照协议内容履行协议，而是依据借名之诉判决取得了涉案房屋所有权，此后孙某杰之妻出售房屋亦非在履行上述协议内容，故在《卖房协议书》并未实际履行的情况下，陈某娟要求孙某杰按照协议约定给付款项，亦不能得到支持。